Eine Einkünfteerzielungsabsicht bei
der Vermietung einer Ferienwohnung kann angenommen werden, wenn die
Ferienwohnung ausschließlich an Feriengäste
vermietet bzw. für die Vermietung an Feriengäste
bereitgehalten wird und wenn die Vermietungszeit für die Ferienwohnung die
ortsübliche Vermietungszeit von Ferienwohnungen nicht
erheblich unterschreitet. Eine Unterschreitung von weniger
als 25 % ist nicht erheblich. Bei der Überprüfung der 25 %-Grenze ist auf einen
zusammenhängenden Zeitraum von drei bis fünf Jahren abzustellen.
Hintergrund: Die
steuerliche Anerkennung von Verlusten setzt voraus, dass der Steuerpflichtige
eine Einkünfteerzielungsabsicht hat, d.h. über die voraussichtliche Dauer
seiner Tätigkeit einen Gesamtgewinn bzw. Gesamtüberschuss erzielen will.
Sachverhalt: Die Klägerin
vermietete seit 2008 eine Ferienwohnung. Nachdem sie die Wohnung im Zeitraum
2012 bis 2015 dauerhaft vermietet und die Wohnung im Jahr 2016 renoviert hatte,
vermietete sie die Wohnung wieder an wechselnde Feriengäste und erzielte
jährliche Verluste. Im Jahr 2017 vermietete sie die Wohnung an 72 Tagen und im
Jahr 2018 an 44 Tagen. Die üblichen Vermietungszeiten an dem Ferienort beliefen
sich für 2017 auf 108 Tage und für 2018 auf 87 Tage. Das Finanzamt erkannte die
geltend gemachte Vermietungsverluste wegen fehlender Einkünfteerzielungsabsicht
nicht an.
Entscheidung: Der
Bundesfinanzhof (BFH) hielt eine Einkünfteerzielungsabsicht für denkbar und
verwies die Sache zur weiteren Aufklärung an das Finanzgericht (FG) zurück:
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Bei der Vermietung einer
Ferienwohnung ist eine Einkünfteerzielungsabsicht anzunehmen, wenn die
Ferienwohnung ausschließlich an Feriengäste vermietet bzw. für die Vermietung
an Feriengäste bereitgehalten wird und wenn die Vermietungszeit für die
Ferienwohnung die ortsübliche Vermietungszeit von Ferienwohnungen nicht
erheblich (das heißt um mindestens 25 %) unterschreitet; es müssen also mehr
als 75 % der ortsüblichen Vermietungstage erreicht werden. Dies entspricht der
bisherigen Rechtsprechung des BFH. -
Bei der Prüfung der
Ortsüblichkeit kommt es nicht zwingend auf die Gemeinde an. Der
„Ort“ kann, je nach Struktur des lokalen Ferienwohnungsmarkts –
das Gebiet einer oder mehrerer (vergleichbarer) Gemeinden oder aber auch
lediglich Teile einer Gemeinde oder gar nur den Bereich eines Ferienkomplexes
umfassen. -
Außerdem ist auf die
durchschnittliche Auslastung der Ferienwohnung über einen längeren Zeitraum von
drei bis fünf Jahren abzustellen, damit temporäre Schwankungen unberücksichtigt
bleiben. Der Zeitraum von drei bis fünf Jahren kann mit dem Streitjahr beginnen
oder mit dem Streitjahr enden oder auch das Streitjahr umfassen, d.h. vorher
beginnen und nach dem Streitjahr enden. Die
Darlegungslast liegt beim Steuerpflichtigen,
der den Zeitraum anzugeben und die entsprechenden Auslastungswerte darzustellen
und nachzuweisen hat. -
Im Streitfall hatte das FG
jedes Streitjahr isoliert betrachtet, anstatt auf einen längeren Zeitraum von
drei bis fünf Jahren abzustellen. Das FG hat nunmehr die Auslastung der
Ferienwohnung über einen zusammenhängenden Zeitraum von drei bis fünf Jahren zu
prüfen.
Hinweise: Das FG muss ferner
prüfen, ob die Ferienwohnung nach 2018, dem letzten Streitjahr, verkauft worden
ist und ob der Verkauf bereits nach der Renovierung im Jahr 2016 beabsichtigt
war. Falls dies der Fall ist, wäre eine Prognose über den voraussichtlichen
Überschuss bzw. Verlust nur für die tatsächliche Vermietungsdauer (von 2016 bis
zum Verkaufszeitpunkt) aufzustellen.
Wird die ortsübliche
Vermietungsdauer von mindestens 25 % unterschritten oder lassen sich die
ortsüblichen Vermietungszeiten nicht feststellen oder wird die Ferienwohnung
auch eigengenutzt, muss die
Einkünfteerzielungsabsicht anhand einer Prognose geprüft werden. Hier wird
üblicherweise ein Zeitraum von 30 Jahren angesetzt, es sei denn, der
Steuerpflichtige hatte vor, die Wohnung vorher zu verkaufen (siehe vorherigen
Absatz); dann verkürzt sich der Prognosezeitraum bis zum Zeitpunkt des
voraussichtlichen Verkaufs.
Wird bei einer ausschließlich an
Feriengäste vermieteten bzw. für diese bereit gehaltenen Ferienwohnung eine
Vermietungsdauer von mehr als 75 % der ortsüblichen Vermietungsdauer erreicht,
wird der Vermieter wie der Vermieter einer „normalen“ Wohnung
behandelt, der die Wohnung dauerhaft vermietet und bei dem eine
Einkünfteerzielungsabsicht unterstellt wird.
Quelle: BFH, Urteil vom 12.8.2025 –
IX R 23/24; NWB
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