Die Sonderabschreibung für
vermietete Neubauten wird nicht gewährt, wenn ein vermietetes Einfamilienhaus
abgerissen und ein neues Einfamilienhaus errichtet wird, das ebenfalls
vermietet wird. Die Regelung über die Sonderabschreibung setzt nämlich voraus,
dass der Bestand an Wohnungen auf dem
Grundstück vermehrt wird.
Hintergrund: Der
Gesetzgeber gewährt für die Anschaffung oder Herstellung neuer Wohnungen, die
vermietet werden, eine Sonderabschreibung von jährlich bis zu 5 % für vier
Jahre. Diese Sonderabschreibung wird zusätzlich zur regulären Abschreibung
gewährt. Allerdings sind für die Sonderabschreibung weitere Voraussetzungen zu
erfüllen, die davon abhängig sind, wann der Bauantrag für die neue Immobilie
gestellt worden ist. Nach der aktuellen Rechtslage muss es sich bei dem Neubau
zudem um ein sog. Effizienzhaus 40 handeln. Auch gibt es Vorgaben hinsichtlich
der Kosten.
Sachverhalt: Die Kläger
vermieteten bis zum Jahr 2019 ein Einfamilienhaus, das sanierungsbedürftig war.
Aufgrund der hohen Sanierungskosten entschlossen sich die Kläger zu einem
Abriss und anschließenden Neubau. Nachdem ihr am 27.7.2019 gestellter Bauantrag
genehmigt worden war, rissen sie das Einfamilienhaus ab und errichteten im
Dezember 2020 ein neues Einfamilienhaus, das sie ebenfalls vermieteten. Auf die
Herstellungskosten i.H. von ca. 305.000 € nahmen sie eine
Sonderabschreibung i. H. von 15.250 € vor, die vom Finanzamt nicht
anerkannt wurde.
Entscheidung: Der
Bundesfinanzhof (BFH) wies die hiergegen gerichtete Klage ab:
-
Die Sonderabschreibung wird
nur für neue Wohnungen gewährt, die zusätzlich entstehen und damit den
Wohnungsbestand vermehren. Es genügt nicht, dass die neue Wohnung eine
abgerissene Wohnung ersetzt. -
Zwar ist der Wortlaut des
Gesetzes nicht eindeutig. Der Gesetzgeber verlangt die Herstellung einer neuen,
bisher nicht vorhandenen Wohnung, was bei Ersetzung eines Altbaus durch einen
Neubau streng genommen der Fall ist. Aus der
Gesetzesbegründung ergibt sich jedoch, dass
der Gesetzgeber die Schaffung von zusätzlichem
Wohnraum fördern wollte, um die Wohnraumknappheit zu
beseitigen. Die steuerliche Förderung ist nämlich Teil der sog.
Wohnraumoffensive, die zum Bau von 1,5 Mio. neuer Wohnungen führen soll.
Hinweis: Der BFH hat in
seinem Urteil offen gelassen, ob bei Ersetzung eines Ein- oder
Zweifamilienhauses durch ein Mehrfamilienhaus die Sonderabschreibung ganz oder
teilweise gewährt werden kann. Immerhin käme es in diesem Fall zu einer Mehrung
des Wohnungsbestands. Nicht begünstigt sind jedenfalls die Umwandlung eines
Mehrfamilienhauses in Eigentumswohnungen, die Erweiterung der Wohnfläche
innerhalb eines Gebäudes oder aber Baumaßnahmen, die lediglich zu einer
Verlängerung der Nutzungsdauer des Gebäudes führen.
Quelle: BFH, Urteil vom 12.8.2025
– IX R 24/24; NWB
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