Erwirbt ein bilanzierender Unternehmer eine Eigentumswohnung, muss
er den Anteil des Kaufpreises, der auf die Instandhaltungsrücklage entfällt,
als Forderung aktivieren. Er darf diesen Anteil des Kaufpreises nicht sofort
gewinnmindernd auflösen.
Hintergrund: Wer eine
Eigentumswohnung erwirbt, ist an einer Wohnungseigentümergemeinschaft
beteiligt. Eine Wohnungseigentümergemeinschaft bildet für den künftigen
Instandhaltungsaufwand eine Instandhaltungsrücklage, aus der sie die
Instandhaltungsmaßnahmen bezahlt. Seit einer Reform der gesetzlichen Regelungen
für Wohnungseigentümergemeinschaften heißt die Instandhaltungsrücklage nunmehr
Erhaltungsrücklage; außerdem ist seit dieser Reform geregelt, dass die
Instandhaltungsrücklage zivilrechtlich zum Gemeinschaftsvermögen der
Wohnungseigentümergemeinschaft gehört und nicht (anteilig) dem
Wohnungseigentümer.
Sachverhalt: Die Klägerin war
eine GmbH & Co. KG, die mit Immobilien handelte und bilanzierte. Sie erwarb
im Jahr 2016 mehrere Eigentumswohnungen zum Kaufpreis von insgesamt 40.000
€. In dem Kaufpreis war ein Anteil in Höhe von ca. 15.000 €
enthalten, der auf die Instandhaltungsrücklagen der Wohnungen entfiel. Die
Klägerin aktivierte diesen Betrag nicht, sondern buchte ihn gewinnmindernd aus.
Das Finanzamt hielt jedoch eine Aktivierung für erforderlich.
Entscheidung: Der
Bundesfinanzhof (BFH) wies die Klage ab:
-
Die Klägerin musste den auf die Instandhaltungsrücklage
entfallenden Anteil des Kaufpreises von ca. 15.000 € als
Forderung aktivieren und durfte ihn
nicht gewinnmindernd ausbuchen. Bei dem
Anteil an der Instandhaltungsrücklage handelt es sich nämlich um ein
Wirtschaftsgut. Der Wohnungseigentümer hat einen geldwerten Anspruch auf
Bezahlung von Instandhaltungsaufwendungen aus der Rücklage. Zudem kann er
diesen Anspruch jedenfalls zusammen mit seinem Betrieb auf einen Erwerber des
Betriebs übertragen. -
Die Höhe der Aktivierung richtet sich nach den
Anschaffungskosten. Dies ist der Betrag der geleisteten und noch nicht
verbrauchten Einzahlungen. Im Streitfall waren ca. 15.000 € in die
Instandhaltungsrücklage eingezahlt und daher zu aktivieren. -
Die hier dargestellten Aktivierungsgrundsätze gelten nicht nur
für das Streitjahr 2016, sondern auch für den Zeitraum seit der Reform des
Gesetzes für Wohnungseigentümergemeinschaften im Jahr 2020. Die Reform hat nur
zu einer zivilrechtlichen Änderung geführt, nicht aber zu einer
ertragsteuerlichen oder bilanzsteuerlichen Änderung, bei der die
wirtschaftliche Betrachtungsweise statt der zivilrechtlichen Betrachtung gilt.
Daher ist es bilanzsteuerlich irrelevant, dass seit 2020 die
Instandhaltungsrücklage zum Gemeinschaftsvermögen der
Wohnungseigentümergemeinschaft gehört.
Hinweise: Der BFH hält damit an
seiner bisherigen Rechtsprechung fest, so dass sich die Reform
des Wohnungseigentümergesetzes nicht auf das Bilanzsteuerrecht
auswirkt. Erst die Verwendung der Instandhaltungsrücklage
mindert den Gewinn. Denn erst bei Verwendung der Rücklage zur Bezahlung der
Instandhaltungsmaßnahmen kann abschließend beurteilt werden, ob die
Aufwendungen sofort abziehbar sind oder ob es sich um aktivierungspflichtige
nachträgliche Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten oder aber um
anschaffungsnahe Aufwendungen handelt, die sich nur über die jährliche
Abschreibung auswirken.
Auch für den Bereich der
Vermietungseinkünfte hat der BFH im letzten
Jahr entschieden, dass erst die Verwendung der Instandhaltungsrücklage zu
Werbungskosten führen kann, während sich die Einzahlung steuerlich noch nicht
auswirkt.
Eine Teilwertabschreibung auf die Forderung ist zulässig, wenn der
Wert aufgrund einer voraussichtlich dauernden Wertminderung niedriger ist. Im
Streitfall gab es hierfür jedoch keine Anhaltspunkte.
Quelle: BFH, Urteil vom 15.1.2026 – IV R 19/23;
NWB
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