Vermietet eine Immobiliengesellschaft ein Kaufhaus, in dem sich
u.a. ein Lastenaufzug befindet, führt die Mitvermietung des Lastenaufzugs nicht
zur Versagung der erweiterten Kürzung bei der Gewerbesteuer. Zwar stellt der
Lastenaufzug eine Betriebsvorrichtung dar, deren Mitvermietung an sich
kürzungsschädlich ist; bei der Vermietung eines Kaufhausgrundstücks gehört die
Mitvermietung eines Lastenaufzugs aber zu einer wirtschaftlich sinnvoll
gestalteten eigenen Grundstücksverwaltung und -nutzung notwendig dazu.
Hintergrund: Unternehmen, die
nur aufgrund ihrer Rechtsform als Kapitalgesellschaft oder aufgrund ihrer
gewerblichen Prägung als GmbH & Co. KG gewerbesteuerpflichtig sind,
tatsächlich aber ausschließlich eigenen Grundbesitz verwalten und nutzen,
können eine sog. erweiterte Gewerbesteuerkürzung beantragen. Der Ertrag aus der
Grundstücksverwaltung und -nutzung unterliegt dann nicht der Gewerbesteuer. Die
Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen kann aber zur Versagung der erweiterten
Kürzung führen, weil Betriebsvorrichtungen steuerlich gesehen bewegliche
Wirtschaftsgüter sind und daher keinen Grundbesitz darstellen.
Sachverhalt: Die Klägerin war
eine GmbH & Co. KG, die bis zum Jahr 2005 mehrere Kaufhäuser auf jeweils
eigenen Grundstücken betrieb. Seit dem Jahr 2006 vermietete sie ihre
Grundstücke; die jeweiligen Mieter betrieben nunmehr das Kaufhaus. Eines der
Kaufhäuser bestand aus zwei Geschossen und war mit einer Laderampe, einem
Personenfahrstuhl sowie einem Lastenaufzug ausgestattet. Die Herstellungskosten
des Kaufhausgebäudes betrugen ca. 2,6 Mio. €; hiervon entfielen ca.
20.000 € auf den Lastenaufzug. Das Finanzamt erkannte die erweiterte
Kürzung bei der Gewerbesteuer 2016 bis 2020 mit der Begründung, dass die
Klägerin auch Betriebsvorrichtungen, nämlich den Lastenaufzug, mitvermietet
habe, nicht an.
Entscheidung: Der
Bundesfinanzhof (BFH) bejahte eine erweiterte Kürzung der Gewerbesteuer dem
Grunde nach, verwies die Sache aber zur weiteren Aufklärung an das
Finanzgericht (FG) zurück:
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Zwar war nach der Rechtslage in den Streitjahren 2016 bis 2020
die Mitvermietung einer Betriebsvorrichtung gewerbesteuerlich schädlich, weil
eine Betriebsvorrichtung steuerlich als bewegliches Wirtschaftsgut angesehen
wird. Bei einer Betriebsvorrichtung handelt es sich um einen
Gebäudebestandteil, der keine Gebäudefunktion hat, sondern dem ausschließlich
eine rein betriebliche Funktion zukommt. Der Lastenaufzug stellte eine
Betriebsvorrichtung dar, weil er im Gegensatz zu einer Rolltreppe oder einem
Personenfahrstuhl nur eine rein betriebliche Funktion hatte. -
Allerdings ist die Mitvermietung einer Betriebsvorrichtung
gewerbesteuerlich unschädlich, wenn sie als zwingend
notwendiger Teil einer wirtschaftlichen sinnvoll gestalteten eigenen
Grundstücksverwaltung und -nutzung anzusehen ist. Hierfür
kann eine feste bauliche Verbindung der Betriebsvorrichtung mit dem Gebäude ein
Indiz sein. Im Fall einer baulichen Verbindung kann auch die
objektiv-funktionale Beschaffung des Gebäudes relevant sein, also der
Gebäudetypus, die Lage, Ausstattung und sonstige Eigenarten, die für eine
bestimmte Nutzung sprechen. Gehört eine fest mit dem Gebäude verbundene
Betriebsvorrichtung zur typischen Infrastruktur, die vom Vermieter gestellt
wird, ist die Mitvermietung in der Regelung steuerlich
unschädlich. -
Im Streitfall waren diese Voraussetzungen erfüllt. Der
Lastenaufzug war mit dem Gebäude fest verbunden. Und aufgrund der
objektiv-funktionalen Beschaffung des Gebäudes war die Mitvermietung des
Lastenaufzugs ein zwingend notwendiger Teil einer wirtschaftlich sinnvollen
Grundstücksverwaltung. Das Gebäude war nämlich aufgrund seiner Innenstadtlage
und Ausstattung für die Nutzung als Kaufhaus prädestiniert. Zu einer Nutzung
als Kaufhaus gehört aber auch ein vom Vermieter gestellter Lastenaufzug, um die
Waren vom Anlieferungsbereich in die Verkaufsräume zu transportieren.
Hinweise: Nach neuer Rechtslage
dürfen nunmehr auch Betriebsvorrichtungen mitvermietet werden. Allerdings
dürfen die Mieteinnahmen aus der Vermietung der Betriebsvorrichtungen nicht
höher sein als 5 % der Mieteinnahmen aus der Vermietung des Grundbesitzes.
Zwar steht der Klägerin die erweiterte Kürzung zu, so dass ihr
Gewinn an sich gewerbesteuerfrei ist. Dies gilt jedoch nicht für denjenigen
Anteil der Miete, der auf die Vermietung des Lastenaufzugs entfällt, da es sich
hierbei um ein bewegliches Wirtschaftsgut handelt. Der BFH hat die Sache an das
FG zurückverwiesen, das nun diesen Mietanteil ermitteln muss. Sollte sich der
Anteil nicht aus dem Mietvertrag ergeben, wird das FG ihn schätzen müssen.
Quelle: BFH, Urteil vom 25.9.2025 – IV R 31/23; NWB
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