Einer Kapitalgesellschaft, die fünf Grundstücke kauft und diese
innerhalb von fünf Jahren in einem einzigen Verkaufsakt an einen Erwerber
veräußert, steht die sog. erweiterte Kürzung bei der Gewerbesteuer nicht zu.
Die Kapitalgesellschaft übt nämlich einen gewerblichen Grundstückshandel aus,
da sie innerhalb von fünf Jahren mindestens vier Grundstücke gekauft und
verkauft hat. Sie ist daher originär gewerblich und nicht lediglich
vermögensverwaltend tätig. Auf die Nachhaltigkeit (Wiederholungsabsicht) kommt
es bei einer Kapitalgesellschaft nicht an.
Hintergrund: Unternehmen, die
nur aufgrund ihrer Rechtsform als Kapitalgesellschaft oder aufgrund ihrer
gewerblichen Prägung als GmbH & Co. KG gewerbesteuerpflichtig sind,
tatsächlich aber ausschließlich eigenen Grundbesitz verwalten und nutzen, also
vermögensverwaltend tätig sind, können unter bestimmten Voraussetzungen eine
sog. erweiterte Gewerbesteuerkürzung beantragen. Der Ertrag aus der
Grundstücksverwaltung und -nutzung sowie aus dem Verkauf der vermieteten
Immobilie unterliegt dann nicht der Gewerbesteuer. Die erweiterte Kürzung wird
u.a. nicht gewährt, wenn die Immobiliengesellschaft einen gewerblichen
Grundstückshandel betreibt.
Sachverhalt: Die Klägerin war
eine GmbH und gehörte zum Immobilienkonzern X. Die Klägerin erwarb am 26.7.2016
fünf vermietete Grundstücke. Mit Vertrag vom 29.8.2018 veräußerte die Klägerin
die fünf Grundstücke an die Y-GmbH, die ebenfalls zum X-Konzern gehörte. Die
Klägerin beantragte die erweiterte Kürzung bei der Gewerbesteuer, damit der
Gewinn aus dem Verkauf der Grundstücke nicht der Gewerbesteuer unterworfen
wird. Das Finanzamt lehnte den Antrag mit der Begründung ab, dass die Klägerin
einen gewerblichen Grundstückshandel betrieben habe.
Entscheidung: Der
Bundesfinanzhof (BFH) wies die hiergegen gerichtete Klage ab:
-
Ob eine gewerbesteuerlich unschädliche Vermögensverwaltung
oder aber ein gewerbesteuerlich relevanter gewerblicher Grundstückshandel
vorliegt, richtet sich grundsätzlich nach der sog.
Drei-Objekt-Grenze, die von der
Rechtsprechung entwickelt worden ist. Danach wird ein gewerblicher
Grundstückshandel angenommen, wenn der Steuerpflichtige innerhalb von fünf
Jahren mindestens 4 Grundstücke kauft und verkauft. -
Diese Grenze ist im Streitfall
überschritten worden. Denn die Klägerin hat
innerhalb von etwa zwei Jahren fünf Grundstücke gekauft und verkauft. Dies
indiziert einen gewerblichen Grundstückshandel und damit eine originär
gewerbliche Tätigkeit, so dass die erweiterte Kürzung bei der Gewerbesteuer zu
versagen ist, da diese eine vermögensverwaltende Tätigkeit voraussetzt. -
Zwar ist bei der Einkommensteuer für die Annahme einer
gewerblichen Tätigkeit noch eine Nachhaltigkeit erforderlich, d.h. eine
Wiederholungsabsicht, die im Streitfall zu verneinen wäre, weil die Klägerin
die Grundstücke auf einen Schlag, d.h. in einem einzigen Vertrag (en bloc)
verkauft hat. Das Kriterium der Nachhaltigkeit gilt jedoch nicht für
Kapitalgesellschaften im Rahmen der Prüfung der erweiterten
Gewerbesteuerkürzung, sondern hat nur für Personenunternehmen
(Einzelunternehmer und Personengesellschaften) Bedeutung. Daher half es der
Klägerin nicht, dass sie die fünf Grundstücke en bloc verkauft hat und danach
keine weiteren Verkäufe mehr getätigt hat bzw. tätigen wollte.
Hinweise: Zwar kann die
Indizwirkung, die sich aus einer Überschreitung der Drei-Objekt-Grenze ergibt,
widerlegt werden. Der Klägerin ist dies allerdings nicht gelungen.
Bei Personenunternehmen setzt ein gewerblicher Grundstückshandel
eine nachhaltige Tätigkeit voraus, d.h. die Tätigkeit muss mit
Wiederholungsabsicht betrieben werden. Verkauft ein Steuerpflichtiger seine
vermieteten Grundstücke also auf einen Schlag an einen Erwerber, wird er nicht
nachhaltig tätig. Der BFH macht in seiner aktuellen Entscheidung deutlich, dass
das Kriterium der Nachhaltigkeit im Rahmen der erweiterten Kürzung für eine
Kapitalgesellschaft keine Rolle spielt und nicht erfüllt werden muss.
Scheidet eine erweiterte Kürzung aus, weil eine originär
gewerbliche Tätigkeit vorliegt, kommt eine sog. einfache Kürzung in Betracht,
bei der der Gewinn in Höhe von 1,2 % des Einheitswertes des Grundbesitzes
gekürzt wird. Die Klägerin erhielt diese einfache Kürzung nicht, weil sie trotz
Aufforderung ihre Einheitswertbescheide nicht vorgelegt hatte.
Quelle: BFH, Urteil vom 3.6.2025 – III R 12/22;
NWB
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