Der Zahlung für den Erwerb eines Grundstücks stellt die
Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer dar, auch wenn ein Teil der
Zahlung auf ein sog. Ökokonto entfällt. Die Bemessungsgrundlage für die
Grunderwerbsteuer mindert sich daher nicht um den Anteil der Zahlung, der auf
das Ökokonto entfällt.
Hintergrund: Der Kaufvertrag
über ein Grundstück löst Grunderwerbsteuer aus, die sich grundsätzlich nach dem
Kaufpreis richtet. Kommt es zu einem Eigentumswechsel an einem Grundstück, ohne
dass es einen Kaufvertrag gab, unterliegt der Eigentumswechsel der
Grunderwerbsteuer.
Das Ökokonto, auf dem Ökopunkte eingetragen werden, repräsentiert
einen besonderen naturschutzrechtlichen Grundstückszustand. Es geht beim
Verkauf des Grundstücks auf den Käufer über.
Sachverhalt: Die Klägerin erwarb
im Rahmen eines Flurbereinigungsverfahrens ein Grundstück und zahlte hierfür
eine Abfindung an den vorherigen Eigentümer. Der vorherige Eigentümer hatte für
das Grundstück die Einrichtung eines Ökokontos beantragt und das Ökokonto
erhalten. Nach der Abfindungsvereinbarung entfiel ein der Höhe nach benannter
Anteil der Abfindung auf das Ökokonto. Die Klägerin machte geltend, dass die
Bemessungsgrundlage um den auf das Ökokonto entfallenden Anteil der Abfindung
zu mindern sei.
Entscheidung: Der
Bundesfinanzhof (BFH) wies die Klage ab:
-
Der Eigentumsübergang an dem Grundstück unterlag der
Grunderwerbsteuer. Da es keinen Kaufvertrag und auch keine
Grundstücksauflassung gab, weil die Eigentumsübertragung im Rahmen eines
Flurbereinigungsverfahrens erfolgte, ist der Erwerb des Eigentums – und
nicht der Kaufvertrag, wie sonst üblich – grunderwerbsteuerbar. -
Zwar kann nach dem Gesetz der Erwerb des Eigentums an einem
Grundstück im Flurbereinigungsverfahren steuerfrei sein. Dies setzt aber
voraus, dass der Erwerber auch Flächen in das Flurbereinigungsverfahren
eingebracht hat. Dies war im Streitfall nicht der Fall, sondern die Klägerin
hatte ein Grundstück erworben, das nicht mehr zur Abfindung benötigt wurde,
weil andere Teilnehmer des Flurbereinigungsverfahrens auf eine Abfindung in
Land (d.h. in Grundstücken) verzichtet hatten. -
Zur grunderwerbsteuerlichen Bemessungsgrundlage gehört auch
der auf das Ökokonto entfallende Teil der Abfindung. Denn die auf dem Ökokonto
gutgeschriebenen Ökopunkte sind fest mit dem Grundstück verbunden, da das
Ökokonto einen behördlich anerkannten naturschutzrechtlichen Grundstückszustand
abbildet. Die Ökopunkte sind nicht frei handelbar, sondern können nur zusammen
mit dem Grundstück übertragen werden. Folglich ist die Abfindung, soweit sie
auf das Ökokonto entfällt, als Ausgleichsleistung für den Grundstückserwerb
anzusehen.
Hinweise: Der Streitfall betraf
das Ökokonto in Nordrhein-Westfalen. Andere Bundesländer haben ebenfalls
Rechtsverordnungen zum Ökokonto erlassen. Sofern auch nach diesen
Rechtsverordnungen das Ökokonto nicht getrennt vom Grundstück übertragen werden
kann, dürfte das aktuelle Urteil auch für die Rechtsverordnungen anderer
Bundesländer gelten, so dass es dort ebenfalls nicht zu einer Minderung der
Bemessungsgrundlage kommt.
Quelle: BFH, Urteil vom 4.6.2025 – II R 47/22; NWB
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