Die zehnjährige Spekulationsfrist
für Grundstücke beginnt bei einem Grundstückskaufvertrag, der mit einem
befristeten Erwerberbenennungsrecht ausgestattet ist und bei dem sich der
Steuerpflichtige vor Ablauf der Benennungsfrist selbst als Käufer benennt, erst
mit dem Zeitpunkt der Selbstbenennung und noch nicht mit dem Datum des
Kaufvertrags.
Hintergrund: Ein
steuerpflichtiger Spekulationsgewinn entsteht, wenn innerhalb von zehn Jahren
ein Grundstück gekauft und mit Gewinn verkauft wird.
Sachverhalt: Die Klägerin
schloss am 21.9.2000 einen Grundstückskaufvertrag mit dem Bundesland X. An dem
Kaufvertrag waren mehrere Personen als Erwerber beteiligt, da es um
verschiedene Teilgrundstücke ging; die Klägerin war jedoch nicht als Erwerber
bezeichnet, sondern nur als „Benenner“. Sie hatte das Recht, bis
zum 30.6.2002 einen Erwerber zu benennen; nach Ablauf der Frist galt die
Klägerin selbst als Erwerber. Am 20.8.2021, also vor Ablauf der
Benennungsfrist, benannte die Klägerin sich selbst und ihren Ehemann als
Erwerber und zahlte am 26.2.2002 den Kaufpreis in Höhe von ca. 63.000 €.
Am 25.2.2011 verkaufte die Klägerin zusammen mit ihrem Ehemann das Grundstück
für 190.000 €. Das Finanzamt setzte für beide einen Spekulationsgewinn
an. Die Klägerin wehrte sich hiergegen.
Entscheidung: Der
Bundesfinanzhof (BFH) wies die Klage ab:
-
Der Verkauf des hälftigen
Grundstücks durch die Klägerin ist innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist
erfolgt. Die Frist begann mit der Ausübung des Benennungsrechts am 20.8.2001,
so dass der Verkauf am 25.2.2011 noch innerhalb der Spekulationsfrist lag. -
Zwar richtet sich die
Spekulationsfrist grundsätzlich nach den Daten der Kaufverträge, so dass die
Spekulationsfrist bereits am 21.9.2000 begonnen haben könnte und damit bereits
am 25.2.2011 abgelaufen gewesen wäre. Der Kaufvertrag vom 21.9.2000 war für die
Klägerin jedoch nicht bindend, sondern nur für das Bundesland X als Verkäufer.
Das Benennungsrecht stellte nämlich lediglich ein Angebot dar, das die Klägerin
erst am 20.8.2001 angenommen hat; erst durch diesen Selbsteintritt war die
Klägerin an den Vertrag gebunden, soweit sie sich selbst benannt hat. Bis zum
20.8.2001 hätte sie sich von dem Vertrag durch Benennung eines Dritten als
Erwerber einseitig lösen können. -
Unbeachtlich ist, dass die
Klägerin mit Fristablauf ohnehin Erwerberin des Grundstücks geworden wäre. Denn
dies ist ein hypothetischer Sachverhalt, der tatsächlich nicht verwirklicht
worden ist und daher nicht der Besteuerung zugrunde gelegt werden kann.
Hinweise: Gegen einen
Erwerb bereits im Jahr 2000 sprach auch der Zeitpunkt der Kaufpreiszahlung im
Februar 2002. Dieser Zeitpunkt lag deutlich näher am Tag des Selbsteintritts
(August 2001) als am Tag des Kaufvertrags (September 2000).
Der Ehemann der Klägerin hat
ebenfalls einen Spekulationsgewinn erzielt, gegen den er aber nicht geklagt
hat. Denn bei ihm war es unstreitig, dass er erst am 20.8.2001 einen Anteil an
dem Grundstück erworben hat, so dass der Verkauf am 25.2.2011 innerhalb der
zehnjährigen Spekulationsfrist erfolgt ist; im Gegensatz zur Klägerin war der
Ehemann nicht als „Benenner“ im Kaufvertrag vom 21.9.2000 genannt.
BFH, Urteil v. 26.10.2021 – IX R
12/20; NWB
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