Wird eine private Immobilie
innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist teilweise entgeltlich auf ein Kind
im Wege der vorweggenommenen Erbfolge übertragen, kann dies zu einem
steuerpflichtigen Spekulationsgewinn führen. Denn die Übertragung ist in ein
voll entgeltliches Geschäft und in ein voll unentgeltliches Geschäft
aufzuteilen, so dass bezüglich des voll entgeltlichen Anteils ein
Spekulationsgewinn entsteht, wenn der Veräußerungserlös höher ist als die
anteiligen Anschaffungskosten.
Hintergrund: Der Verkauf
von Immobilien des Privatvermögens mit Gewinn innerhalb der zehnjährigen
Spekulationsfrist ist steuerpflichtig. Wird ein Grundstück unentgeltlich
übertragen, wird dem Beschenkten die Anschaffung durch den Schenker
zugerechnet.
Sachverhalt: Der Kläger
erwarb im Jahr 2014 eine Immobilie zum Preis von 143.950 € und
finanzierte den Erwerb mit einem Bankkredit. Der Kläger vermietete das
Grundstück und nahm Abschreibungen vor. Im März 2019 übertrug er die Immobilie
auf seine Tochter T. T übernahm das Darlehen, das zu diesem Zeitpunkt noch mit
115.000 € valutierte. Der Verkehrswert der Immobilie betrug im März 2019
210.000 €. Das Finanzamt ging davon aus, dass die Übertragung im Umfang
von 54,76 % entgeltlich gewesen sei, weil T das Darlehen mit einem Stand von
115.000 € übernommen, der Verkehrswert des Grundstücks aber 210.000
€ betragen hatte (115.000 : 210.000 = 54,76 %). Es gelangt so zu einem
Spekulationsgewinn in Höhe von ca. 40.000 €.
Entscheidung: Der
Bundesfinanzhof (BFH) wies die hiergegen gerichtete Klage ab:
-
Die Übertragung auf T war
teilentgeltlich erfolgt, da T nur eine
Gegenleistung in Höhe von 115.000 € durch Übernahme des Darlehens
erbringen musste, sie hierfür aber das Grundstück mit einem Verkehrswert von
210.000 € erhielt. -
Bei einer teilentgeltlichen
Übertragung eines Wirtschaftsguts des Privatvermögens ist die Übertragung
in ein voll entgeltliches Geschäft und in ein voll
unentgeltliches Geschäft aufzuteilen. Denn auch die
gesetzliche Regelung über Spekulationsgewinne unterscheidet zwischen
vollentgeltlichen Übertragungen und unentgeltlichen Übertragungen, bei denen
dem Einzelrechtsnachfolger die Anschaffung durch den Rechtsvorgänger
zuzurechnen ist. -
Die Aufteilung richtet sich
nach dem Verhältnis des Kaufpreises zum Verkehrswert. Dies führte zu einem
entgeltlichen Anteil von 54,76 % (115.000 : 210.000). Daher waren vom Entgelt
in Höhe von 115.000 € die Anschaffungskosten (ursprünglich: 143.950
€) mit einem Anteil von 54,76 % (= 78.828 €) abzuziehen. Der
Spekulationsgewinn erhöhte sich noch um die Abschreibungen der Jahre 2014 bis
März 2019, die nach dem Gesetz hinzurechnen sind, so dass sich ein
Spekulationsgewinn von rund 40.000 € ergab.
Hinweise: Für den BFH war
unbeachtlich, dass der Veräußerungserlös (115.000 €) niedriger war als
die ursprünglichen Anschaffungskosten des Klägers von 143.950 €; denn
aufgrund der Aufteilung in einen vollentgeltlichen und in einen unentgeltlichen
Teil waren die Anschaffungskosten nur mit einem Anteil von 54,76 % anzusetzen.
Neben dem einkommensteuerlichen
Spekulationsgewinn droht möglicherweise noch eine Belastung der T mit
Schenkungsteuer, sofern T weiteres Vermögen vom Kläger zugewendet wird bzw,
wurde (Freibetrag bei Kindern: 400.000 € bei Schenkungen innerhalb eines
Zeitraumes von zehn Jahren). Bei der Schenkungsteuer wird jedoch nur der voll
unentgeltliche Teil der Übertragung besteuert. Der T sind 95.000 €
geschenkt worden (Verkehrswert 210.000 € – Verbindlichkeiten 115.000
€). Die Schenkungsteuer war jedoch nicht Gegenstand des aktuellen
Verfahrens.
Quelle: BFH, Urteil vom 11.3.2025
– IX R 17/24; NWB
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