Wird eine vermietete Eigentumswohnung mehr als zehn Jahre nach dem
Erwerb verkauft und ist innerhalb der letzten zehn Jahre vor dem Verkauf ein
häusliches Arbeitszimmer aus dem Betriebs- in das Privatvermögen entnommen
worden, entsteht kein anteiliger Spekulationsgewinn im Umfang des auf das
Arbeitszimmer entfallenden Gewinns.
Hintergrund: Ein
Spekulationsgewinn entsteht, wenn eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach
ihrer Anschaffung mit Gewinn verkauft wird. Nach dem Gesetz gilt als
Anschaffung aber auch die Überführung eines Wirtschaftsguts aus dem
Betriebsvermögen in das Privatvermögen des Steuerpflichtigen durch Entnahme.
Mit der Entnahme einer Eigentumswohnung aus dem Betriebsvermögen in das
Privatvermögen beginnt also eine neue Zehnjahresfrist.
Sachverhalt: Die Kläger waren
Eheleute und kauften im April 2003 eine Eigentumswohnung, die ihnen je zur
Hälfte gehörte. Der Ehemann war unternehmerisch tätig und nutzte im Zeitraum
April 2003 bis November 2006 ein häusliches Arbeitszimmer (18,04 % der
Wohnfläche) für betriebliche Zwecke. Das Arbeitszimmer erfasste er in seiner
Bilanz. Am 1.11.2006 entnahm er das häusliche Arbeitszimmer aus dem
Betriebsvermögen in sein Privatvermögen. Seit 2011 vermieteten die Kläger die
Wohnung. Im November 2013 verkauften die Kläger die Wohnung mit Gewinn. Das
Finanzamt ging hinsichtlich des auf das Arbeitszimmer entfallenden Gewinn von
einem steuerpflichtigen Spekulationsgewinn aus, weil nach seiner Auffassung die
Entnahme des Arbeitszimmers als Anschaffung galt.
Entscheidung: Das Finanzgericht
(FG) gab der Klage statt:
-
Die Kläger haben nicht innerhalb von zehn Jahren die
Eigentumswohnung angeschafft und mit Gewinn verkauft. Denn sie haben die
Wohnung im April 2003 erworben und erst im November 2013 verkauft, also nach
Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist. -
Auch das Arbeitszimmer ist nicht innerhalb der zehnjährigen
Spekulationsfrist gekauft und mit Gewinn verkauft worden. Zwar gilt die
Entnahme des Arbeitszimmers am 1.11.2006 als Anschaffung, und die Wohnung ist
im November 2013 veräußert worden. Allerdings ist nicht das häusliche
Arbeitszimmer verkauft worden, sondern die gesamte Eigentumswohnung. Das
Arbeitszimmer ist mit der verkauften Eigentumswohnung jedoch wirtschaftlich
nicht identisch, da es sich um zwei verschiedene
Wirtschaftsgüter handelt.
Hinweise: Das FG hätte anderes
entschieden, wenn die Kläger die gesamte Wohnung dem Betriebsvermögen
zugeordnet und dann am 1.11.2006 in das Privatvermögen entnommen hätten. Dann
nämlich wäre die Wohnung – und nicht nur das Arbeitszimmer – am
1.11.2006 erworben und im November 2013 verkauft worden, also innerhalb der
zehnjährigen Spekulationsfrist.
Die Ehefrau hat das Arbeitszimmer ohnehin nicht entnommen, da das
Arbeitszimmer nur vom Ehemann entnommen worden ist. Daher hätte allenfalls der
Kläger – die Richtigkeit der Argumentation des Finanzamts unterstellt
– einen Spekulationsgewinn versteuern müssen, also im Umfang von 9,02 %
(Anteil des Arbeitszimmers an der Wohnung 18,04 % x ½).
Da das Gesetz eine Entnahme als Anschaffung fingiert, besteht in
den zehn Jahren nach Entnahme einer Immobilie aus dem Betriebsvermögen in das
Privatvermögen die Gefahr eines Spekulationsgewinns. Ein Spekulationsgewinn bei
Immobilien kann nach dem Gesetz jedoch nicht entstehen, wenn die Immobilie im
Zeitraum zwischen Anschaffung (oder Fertigstellung) und Veräußerung
ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den
beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt worden ist.
Quelle: FG München, Urteil vom 16.10.2025 – 13 K 1234/22; Rev.
bislang nicht eingelegt; NWB
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