Der Kaufpreis für eine denkmalgeschützte Immobilie, die vermietet
wird, ist auf den nicht abschreibbaren Grund und Boden sowie auf das
abschreibbare Gebäude aufzuteilen. Der Denkmalschutz für das Gebäude führt
nicht zu einer unendlichen Restnutzungsdauer des Gebäudes, so dass der
Kaufpreis allein dem Gebäude zuzurechnen wäre.
Hintergrund: Grundsätzlich ist
ein Kaufpreis, der für eine Immobilie gezahlt wird, aufzuteilen, und zwar auf
den Grund und Boden, der nicht abgeschrieben werden kann, sowie auf das
Gebäude, das abgeschrieben werden kann. Wie die Aufteilung erfolgen soll, ist
in der Praxis häufig streitig: Eine Aufteilung im Kaufvertrag wird von der
Rechtsprechung nur akzeptiert, wenn sie wirtschaftlich nachvollziehbar ist und
der Wert für den Grund und Boden nicht wesentlich von den Bodenrichtwerten
abweicht. Demgegenüber hat die Finanzverwaltung eine sog. Arbeitshilfe
veröffentlicht, die jedoch meist zu sehr niedrigen Gebäudeanteilen führt, so
dass die Abschreibung entsprechend gering ausfällt.
Sachverhalt: Die Kläger erwarben
im Jahr 2003 ein vermietetes Grundstück, welches mit einem denkmalgeschützten
Gebäude aus dem 17. Jahrhundert bebaut war und das die Kläger vermieteten. Der
Kaufpreis für das Grundstück betrug ca. 800.000 €, und die
Anschaffungsnebenkosten beliefen sich auf ca. 40.000 €. Die Kläger waren
der Auffassung, dass das Gebäude aufgrund des Denkmalschutzes unendlich lange
nutzbar sei, da es permanent instandgehalten werden müsse. Dem widersprach das
Finanzamt. In der ersten Instanz holte das Finanzgericht (FG) ein
Sachverständigengutachten ein. Der Sachverständige ermittelte einen
Gebäudeanteil von 41,1 % sowie eine Restnutzungsdauer von 30 Jahren. Dabei
wandte er das sog. allgemeine Ertragswertverfahren an. Das FG folgte dem
Sachverständigengutachten, ermittelte die Abschreibung aber auf der Grundlage
einer Restnutzungsdauer von 40 Jahren.
Entscheidung: Der
Bundesfinanzhof (BFH) gab der Klage nur in geringem Umfang statt:
-
Die Kaufpreisaufteilung auf der Grundlage des
Sachverständigengutachtens, die zu einem Gebäudeanteil von 41,1 % geführt hat,
war nicht zu beanstanden. Denn der Sachverständige hat mit dem allgemeinen
Ertragswertverfahren ein geeignetes Aufteilungsverfahren angewendet und die
Einzelheiten des Sachverhalts berücksichtigt. -
So hat der Sachverständige etwa auch die Denkmaleigenschaft
des Gebäudes und dabei das Alter und den Zustand des Gebäudes sowie die bereits
durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen berücksichtigt. Der Sachverständige hat
dabei zu Recht eine unbegrenzte Nutzungsdauer des Gebäudes abgelehnt, die zu
einem Grund- und Bodenwert von 0 € geführt hätte; denn der Denkmalschutz
für das Gebäude mindert allenfalls den Wert des Gebäudes, nicht aber den Wert
des Grund und Bodens. -
Zu Unrecht hat das FG jedoch eine Abschreibung nur auf der
Basis einer Restnutzungsdauer von 40 Jahren (also 2,5 % jährlich) statt auf der
Grundlage einer Restnutzungsdauer von 30 Jahren (3,33 % jährlich)
berücksichtigt. Aus dem Sachverständigengutachten ergab sich nämlich eine
Restnutzungsdauer von lediglich 30 Jahren, so dass die Abschreibung 3,33 %
jährlich beträgt.
Hinweise: Zwar wird ein
denkmalgeschütztes Gebäude höhere Aufwendungen für Instandhaltungsmaßnahmen
auslösen als ein reguläres Gebäude; dies führt allerdings nicht zu einem
höheren Gebäudewert, wie das aktuelle Urteil zeigt. Die Kläger können dafür
jedoch die höheren Aufwendungen steuerlich geltend machen. Zudem sind bei
Baudenkmälern erhöhte Abschreibungen gesetzlich zugelassen, die bis zu 9 %
jährlich betragen.
Das Bundesfinanzministerium hat jüngst einen Entwurf für eine
Kaufpreisaufteilung vorgelegt, der im Wege der Rechtsverordnung in Kraft
gesetzt werden sollte. Allerdings ist die Bundesregierung diesem Entwurf nicht
gefolgt und hat die vorgeschlagene Neuregelung wieder aus dem Entwurf
herausgenommen.
Quelle: BFH, Urteil vom 7.10.2025 – IX R 26/24; NWB
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