Schuldner der Grunderwerbsteuer

Vereinbaren Käufer und Verkäufer eines Grundstücks, dass sie die
Grunderwerbsteuer jeweils zur Hälfte tragen, und nimmt das Finanzamt jedoch
ausschließlich den Käufer für die gesamte Grunderwerbsteuer in Anspruch, muss
das Finanzamt im Grunderwerbsteuerbescheid begründen, warum es den Verkäufer,
der vertraglich die Grunderwerbsteuer zur Hälfte übernehmen sollte, nicht
anteilig in Anspruch nimmt.

Hintergrund: Nach dem Gesetz
sind die Vertragspartner eines Grundstückskaufvertrags Gesamtschuldner der
Grunderwerbsteuer. In der Praxis wird im Kaufvertrag meist vereinbart, dass der
Käufer die Grunderwerbsteuer trägt. Dementsprechend richtet das Finanzamt den
Grunderwerbsteuerbescheid dann auch nur gegen den Käufer.

Sachverhalt: Die C-KG erwarb von
der X-GmbH Miteigentumsanteile an zwei Grundstücken. Nach dem Kaufvertrag
sollten die X-GmbH und die C-KG die Grunderwerbsteuer jeweils hälftig tragen.
Das Finanzamt erließ einen Grunderwerbsteuerbescheid nur gegenüber der C-KG und
setzte die gesamte Grunderwerbsteuer ihr gegenüber fest, ohne zu begründen,
weshalb es nur gegenüber der C-KG einen Grunderwerbsteuerbescheid in voller
Höhe erlassen hat. Auch in der Einspruchsentscheidung erfolgte keine
Begründung. Die C-KG wehrte sich gegen den Grunderwerbsteuerbescheid.

Entscheidung: Der
Bundesfinanzhof (BFH) gab der Klage statt:

• Der Grunderwerbsteuerbescheid war formell rechtswidrig, da
  beide Vertragspartner Gesamtschuldner der Grunderwerbsteuer waren, das
  Finanzamt aber nur die C-KG in Anspruch genommen hat, ohne dies zu
  begründen.

• Die Entscheidung, gegen welchen der Gesamtschuldner die
  Grunderwerbsteuer festgesetzt wird, ist nach pflichtgemäßem
  Ermessen zu treffen. Grundsätzlich ist es
  ermessensfehlerfrei, denjenigen Vertragspartner in Anspruch zu nehmen, der im
  Kaufvertrag die Grunderwerbsteuer übernommen hat. Gegenüber dem anderen
  Vertragspartner darf ein Grunderwerbsteuerbescheid erst dann ergehen, wenn der
  zuerst in Anspruch genommene Gesamtschuldner die Grunderwerbsteuer nicht
  entrichtet hat oder wenn eine Grunderwerbsteuerfestsetzung gegenüber diesem
  Vertragspartner nicht mehr ergehen kann, z. B. wegen Verjährung.

• Entspricht der Grunderwerbsteuerbescheid der vertraglichen
  Vereinbarung, muss das Finanzamt sein Ermessen nicht begründen.
  Nimmt das Finanzamt aber – wie im Streitfall –
  einen Vertragspartner in Anspruch, der sich vertraglich nicht zur
  (vollständigen) Übernahme der Grunderwerbsteuer verpflichtet hat, muss es seine
  Auswahlentscheidung begründen. Fehlt diese Begründung, ist
  der Bescheid bereits aus diesem Grund rechtswidrig und aufzuheben.

• Im Streitfall hat das Finanzamt seine Entscheidung, nur die
  C-KG für die Grunderwerbsteuer in Anspruch zu nehmen, obwohl nach dem
  Kaufvertrag die C-KG und die X-GmbH jeweils die Hälfte der Grunderwerbsteuer
  tragen sollten, nicht begründet. Der Bescheid war daher aufzuheben.

Hinweise: Fehlt eine
Ermessensausübung oder die Begründung der Ermessensentscheidung, kann das
Finanzamt dies noch in der Einspruchsentscheidung nachholen. Aber auch dies ist
im Streitfall nicht geschehen. Das Finanzamt hätte spätestens in der
Einspruchsentscheidung darlegen müssen, dass es sein Auswahlermessen, wen der
beiden Vertragspartner es in welchem Umfang in Anspruch nimmt, tatsächlich
ausgeübt hat, und es hätte die Auswahl der Klägerin (C-KG) als Schuldnerin der
gesamten Steuer begründen müssen.

Im Klageverfahren kann das Finanzamt seine Ermessensentscheidung
und die Begründung zur Ermessensausübung nicht mehr nachholen, sondern die
Begründung nur noch ergänzen.

Quelle: BFH, Urteil vom 2.7.2025 – II R 19/22; NWB