Übernimmt der Käufer eines Grundstücks ein persönliches
Wohnungsrecht, erhöht sich die grunderwerbsteuerliche Bemessungsgrundlage um
den kapitalisierten Wert des Wohnungsrechts.
Hintergrund: Die
Grunderwerbsteuer bemisst sich nach dem Wert der Gegenleistung; dies ist in der
Regel der Kaufpreis. Zur Gegenleistung gehören aber auch die vom Käufer
übernommenen sonstigen Leistungen sowie diejenigen Belastungen, die auf dem
Grundstück ruhen, soweit sie auf den Erwerber kraft Gesetzes übergehen. Nicht
zur Gegenleistung gehören jedoch die auf dem Grundstück ruhenden dauernden
Lasten.
Sachverhalt: Die Klägerin erwarb
mit Vertrag vom 26.5.2021 zwei Grundstücke. Eines der beiden Grundstücke war
mit einem Zweifamilienhaus bebaut. An dem Zweifamilienhaus war dem Bruder des
Verkäufers aufgrund eines Vertrags aus dem Jahr 2003 ein lebenslanges
unentgeltliches Wohnungsrecht eingeräumt worden, so dass er das gesamte Haus
unter Ausschluss des Eigentümers nutzen durfte. An dem anderen Grundstück war
dem Bruder im Jahr 2003 ein Nießbrauchrecht eingeräumt worden. Bei Abschluss
des Kaufvertrags am 26.5.2021 waren aber weder das Wohnungsrecht noch das
Nießbrauchrecht im Grundbuch eingetragen; allerdings war ein Antrag auf
Eintragung für beide Rechte bereits am 4.5.2021 gestellt worden. Im Kaufvertrag
wurden beide Rechte als Belastung genannt. Nach dem Kaufvertrag sollte die
Klägerin die Rechte, soweit sie eingetragen werden würden, übernehmen. Das
Finanzamt setzte Grunderwerbsteuer fest und legte als Bemessungsgrundlage den
Kaufpreis sowie den Wert des Wohnungsrechts zugrunde. Den Wert des
Nießbrauchrechts ließ das Finanzamt außer Ansatz. Die Klägerin wehrte sich
gegen die Einbeziehung des Wohnungsrechts in die Bemessungsgrundlage.
Entscheidung: Der
Bundesfinanzhof (BFH) wies die Klage ab:
-
Der Kauf des Grundstücks unterlag der Grunderwerbsteuer. Denn
Grunderwerbsteuer entsteht insbesondere bei Abschluss von
Grundstückskaufverträgen. -
Zur Bemessungsgrundlage gehörte nicht nur der Kaufpreis für
das Grundstück, sondern auch der kapitalisierte Jahreswert für das
Wohnungsrecht. Es handelte sich bei dem Wohnungsrecht um eine von der Klägerin
als Käuferin übernommene sonstige Leistung.
Zu den sonstigen Leistungen gehört die Übernahme von Verpflichtungen des
Verkäufers durch den Erwerber, wenn die Verpflichtung bereits in der Person des
Verkäufers entstanden ist. -
Es handelte sich bei dem Wohnungsrecht nicht um eine auf dem
Grundstück ruhende dauernde Last, die nach dem Gesetz nicht zur Gegenleistung
und damit auch nicht zur Bemessungsgrundlage gehört. Denn ein Wohnungsrecht
lastet nicht dauerhaft auf dem Grundstück, sondern fällt mit dem Tod des
Begünstigten weg; es ist weder übertragbar noch vererblich.
Hinweise: Auch ein nicht
übertragbarer, unvererblicher, nur zugunsten einer bestimmten natürlichen
Person bestellter Nießbrauch ist keine dauernde Last, da er ebenfalls mit dem
Tod des Begünstigten wegfällt und nicht dauerhaft auf dem Grundstück lastet.
Das Finanzamt hatte den Wert des Nießbrauchrechts nicht
berücksichtigt. Daher musste der BFH nicht darüber entscheiden, ob auch der
Wert des Nießbrauchrechts zur Bemessungsgrundlage gehört hätte.
Unbeachtlich war im Streitfall, dass das Wohnungsrecht im Zeitpunkt
des Kaufvertragsabschlusses noch nicht entstanden war, weil es noch nicht im
Grundbuch eingetragen war. Selbst wenn das Wohnungsrecht bereits eingetragen
gewesen wäre, hätte es den Wert des Grundstücks nicht dauerhaft gemindert,
sondern das Grundstück nur zu Lebzeiten des Begünstigten belastet.
Quelle: BFH, Urteil vom 22.10.2025 – II R 32/22;
NWB
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